L’Immobilier et la Construction au Québec, vraies ou fausses opportunités ?

MontréalJ’ai été amené ces deux dernières années à aller souvent à Montréal pour des missions dont le Québec et le Canada étaient le cadre et l’objet. Déplacements salutaires pour le moral : les côtes levées sont magnifiques, tout le monde parle français, et il suffit effectivement de traverser la rue pour y trouver du travail, en témoignent les monstrueuses banderoles qui couvrent les façades d’une entreprise sur deux. Un dynamisme qui fait du bien et nous change de la morosité hexagonale.

L’immobilier se porte bien.

Ce n’est pas propre au Québec, mais c’est une certitude : L’Immobilier s’y porte bien.
Le Résidentiel tout d’abord, qui bénéficie de la bonne activité économique, et, dans une moindre mesure, de l’attractivité du Canada auprès des migrants chinois fortunés toujours plus nombreux. Après avoir transfiguré Vancouver et fait flamber les prix à Toronto, ces derniers commencent à arriver à Montréal, bien moins chère.
Mais ce phénomène reste marginal et n’affecte que le segment supérieur, au centre-ville. Les autres segments du secteur résidentiel se portent bien pour des raisons endogènes. Les condominiums bénéficient à plein de la situation économique. Le résidentiel locatif de moyenne gamme s’envole car il suit une logique qui peut nous paraitre exotique : Du fait de la faiblesse des pensions de retraite, nombre de québécois, au-delà de cinquante ans, vendent leur bien immobilier pour devenir locataire. Ce faisant, ils sécurisent leurs dépenses mensuelles à venir et se constituent des économies utiles pour compenser la faiblesse de leur pension future.
Avec des variantes, les autres secteurs se portent bien : l’immobilier commercial produit de monstres comme le projet RoyalMount (2 milliards $/ 400 000 m2) du promoteur québécois CARBONLEO, avec la participation du groupe LVMH.
Dans les années à venir, le vieillissement de la population devrait booster le développement des résidences seniors, médicalisées ou non. L’obsolescence des structures existantes et le sort fait aux malheureux résidents font sans doute partie des causes de la chute du premier ministre M. Couillard aux dernières élections : Durant le dernier débat précédant le vote, l’animateur lui a lancé que des résidents étaient restés deux mois sans être douchés. Difficile à surmonter politiquement.
L’attrait du Québec auprès des investisseurs français dans l’immobilier est illustré, par exemple, par la prise de participation conséquente de M. Charles Ruggieri, ex patron de la Foncière de Régions, dans COGIR/ DEV Mc GILL, promoteur et foncière, et par la participation de LVMH au projet RoyalMount.
Une des spécificités les plus marquantes du marché immobilier québécois par rapport au marché français reste le regroupement des activités de développement immobilier et de construction au sein d’un même groupe. Ainsi, une petite moitié des projets développés sont exécutés par les moyens de construction du promoteur.

La Construction n’est pas en reste.

En Génie Civil, alors que se termine la campagne de réparation ou de reconstruction des ouvrages d’art existants à Montréal, fortement endommagés par les conditions hivernales, le projet du métro léger (REM), à Montréal, bat son plein et mobilise une grande partie des ressources disponibles des grands constructeurs.
En Bâtiment, l’immobilier alimente un secteur privé qui est proche de la rupture en termes de ressources, alors que les investissements publics n’ont jamais été aussi importants.
Arrêtons-nous sur deux particularités du secteur de la construction au Québec :
– Contrairement à leurs équivalentes françaises, les Entreprises Générales n’exécutent que très rarement les travaux de structure de leurs projets et n’ont pas les moyens en hommes et matériels de le faire en production propre. Ces travaux sont sous-traités à des entreprises spécialisées au même titre que l’électricité ou la peinture.
– Le système des marchés publics et d’une partie du marché privé est organisé autour d’une procédure appelée BSDQ qui protège les sous-traitants et est censé éviter la pression excessive des Entreprises Générales sur leurs prix. En simplifiant et sans rentrer dans des détails hors de propos, le BSDQ organise une compétition ouverte pour chaque lot concerné, et oblige l’entrepreneur général à contracter avec le moins disant. Il en résulte une emprise des sous-traitants sur le marché qui conduit à une hausse de leurs prix. Cherchant à contourner le phénomène, les Entreprises Générales se tournent de plus en plus vers des contrats en cost + fee, appelés Gérance de Construction ou Gérance de projet, ou, pour ceux qui en ont la capacité, vers une sophistication de l’offre, de la conception réalisation jusqu’au PPP, au détriment du marché forfaitaire.
Signalons encore une implication de l’écosystème, grands entrepreneurs comme Pomerleau en tête, dans l’évolution numérique et le BIM.

En conclusion, si le Québec n’est pas l’Eldorado absolu, il présente néanmoins des avantages évidents : un cadre légal et politique stable, une économie dynamique, un marché Immobilier qui évite la surchauffe, un marché Construction mature, une langue qui facilite l’intervention d’« experts » français, sans parler de la possibilité de développement géographique vers l’ouest du Canada, encore plus dynamique, et vers le Nord-Est des Etats Unis, très proche.

Pascal CAPUTO
DI Consulting.
16/10/18.

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